「再開発」にはどのような種類があるのか？弁護士が徹底解説

全国のターミナル駅の周辺などを中心に行われる「再開発」には、どのくらいの種類があり、それぞれどのような違いがあるのでしょうか？

この記事では再開発の種類と特徴、知っておきたい基礎知識などについて、弁護士が分かりやすく解説します。

そもそも「再開発」とは？

「再開発」とは、過去に住宅や商業施設など建物がつくられた地区を新しく開発（作り直し）して、より効率的で安全快適な土地へ改善し価値を高めることをいいます。

住宅地や商業地だけでなく、リゾート地や工業団地・農業地なども老朽化にともない再開発が行われます。

しかし、もっとも多いのはやはり人口や建物の多い都市部での再開発です。

都市部での再開発は、今ある市街地を計画的に作り変えることで過密な建物や公共施設不足を解消し、都市の機能や環境をより良くする目的で行われます。

小規模な民間の再開発から、区域一帯の土地を統合し高層ビルや複合施設に建て替える大規模な再開発まで、都市再開発の規模はさまざまです。

都市部での再開発には数種類の授業があり、適用される法律も事業によって異なります。

【都市再開発の種類と適用される法律】

上記のうち、都市での再開発でもっとも多い手法は「土地区画整理手法」と「市街地再開発手法」です。

以下にそれぞれの特徴を紹介します。

「土地区画整理事業」は、土地区画整理法に基づいて区画を平面的に整理し、防災対策や渋滞の緩和、環境保全などを行い、より住みやすい街づくりを目指します。

過去、都市計画を持たずに発展してきた地域は、道路や排水施設の不備・交通渋滞・非効率な公共施設の配置など多くの問題点を抱えていることがあります。

そこで、既存の区画を仕切り直してより住みやすく安全で便利な街にするために、その区画の住民や店舗オーナーに土地の一部を提供（減歩）してもらい、道路や公園などの公共用地に作り替えたり、土地の一部（保留地）を売却して、家屋の移転補償や整備工事などの事業資金に換え、区画を整えていきます。

区画整理が終われば、居住者には新しい土地（換地）が割り当てられます。

▼土地区画整理事業についてさらに詳しい解説はこちらの記事もお読みください

土地区画整理手法では、平面的に土地を整理していきますが、平面の土地では面積に限りがあります。

人口や会社が増えてきた地域では、都市再開発法に基づき建物の高層化を行うことで、土地面積を増やし空間を立体的に活用する「市街地再開発事業」が行われます。

具体的には、古い住宅や商店が密集している地区の敷地を統合して建物を取り壊し、高層ビルや公園・街路などの公共施設や防災施設を作るといった内容です。

事業費は高層ビルの新築で生まれたスペース（保留床）を企業や個人に売却した資金と補助金等でまかないます。

市街地再開発はさらに第一種と第二種に分けられ、そのうち全国で多く行われているのは「第一種市街地再開発」です。

市街地再開発事業の基本的な流れは次の3つの段階で進みます。

第一種と第二種の市街地再開発事業は以下のような点が異なります。

	第一種市街地再開発	第二種市街地再開発
対象地域の要件	高度利用地区、都市再生特別地区または地区計画、防災街区整備地区計画もしくは沿道地区計画の区域内であること耐火建築物の割合が建築面積で全体の概ね１／３以下、又は耐火建築物の敷地面積の割合が宅地面積の概ね１／３以下であること土地の利用状況が著しく不健全であること土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に資すること	左に加え、 0.5ha以上であること災害発生のおそれが多いか、又は緊急の施行を要する地区であること
施工者	個人施行者市街地再開発組合再開発会社（ディベロッパー）地方公共団体都市再生機構道路公団地方住宅供給公社　など	左のうち、個人施行者と市街地再開発組合は含まない
建物・土地の権利調整方式	権利変換方式	管理処分方式（用地買収方式）

このうち「建物・土地の権利調整方式」は、第一種と第二種で大きく内容が異なります。