もしあなたの家や店舗のある地区が都市再開発法によって新しいビルに建て替えられることになったら、選択肢は「新しいビルに入居する」または「地区外に引っ越し／移転」のどちらかを選ばなくてはなりません。
後者の地区外移転を選んだ場合、引っ越しや移転に伴う出費や営業利益の損失を補う目的でお金を受け取ることができ、このお金を「立退料（たちのきりょう）」と呼びます。
立退料は通常、地権者やディベロッパー（再開発業者）などから構成される「再開発組合」の担当者から提示されます。
この立退料の金額について、皆さんは「決められた金額や相場があり、大きく損することはないのでは？」と考えるかもしれません。
しかし再開発の立退料については実は法的な定めや計算式などはなく、実情に即した金額が支払われることになっています。
今回は、再開発の対象となり立退料について疑問や不安のある方に向けて、金額に相場がない理由やどうすれば納得のいく金額を受け取ることができるのかについて、再開発の立退料交渉に詳しい弁護士が解説します。
目次
「都市再開発法」に基づく立ち退きと一般（任意）の立ち退き
ひとことで「立ち退き」といっても、一般的な（任意の）立ち退きと、再開発の立ち退きでは大きく事情が異なります。
一般的な立ち退きとは、アパートの大家さんが「ここも古くなったので、来年あたりコインパーキングに作り替えようと思うから退去してくれ」と入居者に頼むようなケースをいいます。
この場合、全国共通の計算式があるわけではありませんが、過去の判例などから、住宅やオフィスであればおおむね家賃・賃料の6か月～1年、店舗であれば顧客離れによる損失額などを加味し賃料の2～3年分といった金額が実際に支払われています。また休業中の補償や引っ越し費用等が上乗せされる場合もあります。
一方、「都市再開発法」に基づく立ち退きは、再開発業者や行政が連携して「この一帯に大型の複合施設などを建設し、都市空間の有効活用を図るため、今の家や店舗を明け渡して下さい」と言われるものです。
▼再開発の立ち退きと一般（任意）の立ち退きの違いについて、詳しくはこちらでも解説しています
都市再開発法に基づく立ち退きと、任意の立ち退きの違いとは（※公開後にリンクを設置下さい）
一般物件の立ち退きでは拒否（いわゆる居座り）が可能ですが、都市再開発では居座りは通用しません。いつまでも居座っていると、行政による強制執行つまり家を壊されたり追い出されたりするため、新しいビルへ入居する（権利変換）か、その場から立ち退くか、2つに1つを選ばなければなりません。
なお、単に「再開発」という場合は、個人所有の古い建物を取り壊して新しくビルなどを建設する場合も含んでいます。この場合は都市再開発法に基づく立ち退きとは違い、強制的に追い出すといったことはできません。
「再開発で……」と立ち退きを求められたときは、まずそれが「都市再開発法に基づく再開発」なのかどうかをよく確認しましょう。
| 立ち退きの種類と違い 再開発の立ち退き 【主体】 企業＋行政も参加 必ず立ち退く必要がある 一般的な（任意の）立ち退き 【主体】 個人や企業単独 立ち退きを拒否できる |
再開発の立退料はどのように決まるのか？
自宅や店舗が都市再開発の対象エリアになり、立ち退きを選んだ場合は、どれだけ有利な状況で立ち退くか、つまり十分な額の立退料を受け取れるかが重要になってきます。
しかし、この再開発の立退料には実は法的に決められた算出方法が存在しないのです。
立ち退く人が新しく同等の条件で家を借りる・建てるための費用や、店舗の移転開業にかかる費用などを考慮して、実情に即した金額を算出することになっています。
そのため、条件や金額はたとえ隣同士の家や店であっても1軒ごとに違い、相場というものが存在しないことになります。
| 再開発の立ち退きに「相場」はない！ 理由①： 理由②： （イラストなどが入ります） |
しかし、提示された立退料の額がきちんと実情を反映しているとは限らないところに、再開発の立退料の問題があります。
その理由として、立退料を計算する再開発組合は、限られた期間の中で多数の権利者と交渉を進めなくてはならないため、個々の事情（事業の固定客の人数や獲得コスト、業種ごとの開業資金など）は大まかにしか把握しておらず、簡易的に計算してしまうことが挙げられます。
その結果、反映されるべき点がきちんと反映されていない金額になっている可能性が高く、本来受け取れるはずの金額よりも安く見積もられていることも少なくありません。
過去の事例から受け取れる立退料の金額をチェック
しかし、正当な根拠を提示して交渉すれば、立退料は本来の金額に増額することも可能です。
再開発の立退料交渉に多数の実績を持つリード法律事務所では、過去にさまざまな依頼人の立退料増額に成功した事例がありますので、その一部を紹介します。
事例1）当初の約13倍、2億5千万円以上の増額例
再開発エリアで賃貸業を営むSさんに提示された立ち退き料は、弁護士が介入することで当初の13.27倍、約2億5千万円以上の増額となりました。
事例2）当初の約3倍、1億5千万円以上の増額例
再開発エリアでT社（物販店）に提示された立ち退き料は、弁護士が介入することで当初の約3倍、約1億5千万円以上の増額となりました。
事例3）当初の約4.5倍、7千万円近い増額例
再開発エリアでO社の飲食店に提示された立ち退き料は、弁護士が介入した結果、最終的に当初提示額の4.47倍、6,991万円の増額となりました。
再開発の立退料は交渉次第で大幅に変わる！
再開発の立退料を納得のいく金額にするためには、さまざまな法律の専門知識に基づき、相手側の提示してきた金額の正当性をチェックし、不合理な点を指摘したり、数多くの書類を適切な時期に適切な内容で提出するなど全力で取り組んでいく必要があります。
しかし、そのような活動は一般の方にとってはハードルが高く、店舗や仕事を続けながらではさらに難しいものとなります。
そこで、法律の専門家である弁護士、なかでも再開発の立ち退きに特化した経験や実績を持つ弁護士に相談することで大きく金額が変わる（増える）可能性があります。
上記の事例でも分かるように、再開発の立退料は適切な交渉次第で何倍にも増額できる可能性があります。弁護士の依頼費用を支払ったとしても十分に余りある金額を受け取れた人も少なくありません。
リード法律事務所では、初回相談はもちろん、増額が実現するまでは弁護士費用を無料にしています。完全成功報酬型であり、総額分から費用をいただく形としていますので、まずはぜひ気軽に相談してみて下さい。